För fastighetsbolag på Stockholmsbörsen har införandet av de nya redovisningsrekommendationerna IAS/IFRS inneburit en del förändringar. Fastigheter ska nu redovisas antingen enligt IAS 2, IAS 16 eller IAS 40 och införandet ska öka jämförbarheten mellan bolagen.

Syftet med denna uppsats är att se hur de nya rekommendationerna påverkar kapitalstrukturen i fastighetsbolagen genom att undersöka hur relevanta nyckeltal förändrats och vilka konsekvenser det får för bolagen i 2004 års redovisning.

Undersökningen omfattar samtliga bolag som är aktuella. Dessa är Brinova, Castellum, FastPartner, Heba, Hufvudstaden, LjungbergGruppen, Klövern, Kungsleden, Wallenstam och Wihlborgs. Via bolagens årsredovisningar har relevanta nyckeltal räknats ut och granskats. Nyckeltalen som vi har granskat är bokfört värde på fastigheter, eget kapital, räntabilitet på eget kapital, räntabilitet på sysselsatt kapital, soliditet, skuldsättningsgrad och vinst per aktie.

Undersökningen visar att alla bolagen efter införandet av IAS/IFRS redovisar sina fastigheter som förvaltningsfastigheter till verkligt värde enligt IAS 40. Då bolagen valt att redovisa sina fastigheter till verkligt värde istället för att redovisa till anskaffningsvärdet har deras bokförda värde år 2004 ökat i de flesta fall och med relativt mycket. Det som gör att det blir stora skillnader i bokfört värde är när fastigheterna införskaffades för många år sedan och tidigare har redovisats efter anskaffningsvärdet. En del fastighetsbolag väljer att köpa och sälja fastigheter under en kort tidsperiod, vilket gör att anskaffningsvärde och verkligt värde inte skiljer så mycket emellan.

Då fastigheterna värderas till verkligt värde och det sker en stor ökning av det bokförda värdet från tidigare medför det även en ökning av det egna kapitalet och därmed soliditeten. Eftersom det egna kapitalet ökar med ”luftpengar” ser vi en ökad risk för att bolagens soliditet ger ett falskt intryck. Om sedan fastigheternas värde minskar och därmed även soliditeten, kan det leda till att bolagens trovärdighet minskar och i värsta fall konkurs. Det finns även en viss risk att vid ökad soliditet ställer aktieägarna större krav på avkastningen.

Det vi kan urskilja är att värdering till verkligt värde är förenligt med de kvalitativa egenskaperna och relevansen ökar vid beräkning av nyckeltal med verkligt värde. Men det är viktigt att vara medveten om att marknadsvärdet är relevant vid just tidpunkten för värderingen.